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        司法觀點:疫情期間減免租金要雙方協商

        來源:新眾網2020-02-12 13:38:57

        疫情當前,上海市司法局梳理出了一份涉疫合同履行指引。

        2月10日,澎湃新聞者從上海市司法局獲悉,目前,上海市司法局12348公共法律服務熱線以及“12348上海法網”網站、App和微信小程序,24小時開通在線咨詢,就疫情涉及的相關法律問題,向市民提供法律咨詢建議。

        針對市民咨詢較為集中的合同履行、勞動關系等相關法律問題,上海市司法局經過初步研究,梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》,將分期進行發布,供大家在處理相關糾紛時參考。

        第一期指引內容包括房屋租賃合同履行指引,具體內容如下。

        1、承租人要求提前退租

        案例:

        疫情期間,企業停工,因此想返鄉,租的房子想退租(解除合同,但不愿支付違約金),怎么辦?

        指引:

        《中華人民共和國合同法》第八條規定,“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同”;

        第九十四條規定,“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的”;

        第一百一十七條規定,“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

        本案例中,承租人解除合同不存在法定免責事由。因其租房是為了居住,疫情并未造成其不能實現該合同目的,解除合同不屬于第九十四條規定之因不可抗力導致不能實現合同目的情形,亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責事由,因此提前解除合同應當按照約定承擔違約責任。

        2、出租人要求提前退租

        案例:

        房東要求租客立刻搬離,由于租客在外地,車輛限制入滬,擔心物品被擅自處理。

        指引:

        《中華人民共和國合同法》第八條規定,“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同”。

        出租人要求提前解除合同并取得承租人同意,出租人應當按照約定承擔相應的違約責任,承租人應當按照出租人要求在合理期限內交還房屋;如果不能及時交還,應當按照租房合同中約定條款處理承租人物品;如無約定,出租人應在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下,進行房屋的收回;如果承租人未與出租人就搬離事項協商一致,出租人無權自行處置承租人的物品,但可以通過向法院起訴的途徑收回房屋。

        3、出租人要求承租人搬離

        案例:

        租賃合同到期,房東強行要求搬離,但是因為疫情,承租方希望晚幾天,房東不同意,如果在搬家期間被感染,可以向房東主張賠償嗎?

        指引:

        《中華人民共和國合同法》第二百三十五條規定,“租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態”。

        《突發事件應對法》第六十六條規定,“單位或者個人違反本法規定,不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施,構成違反治安管理行為的,由公安機關依法給予處罰。

        本案例中,合同到期后,如果承租人希望續簽,應當與出租人就合同相關條款協商一致。協商不成,承租人應當在房東要求的合理期限內搬離。

        疫情防控期間,承租人在搬家過程中應當按照規定自行做好必要的安全防護,但如果該區域因疫情被隔離或被行政機關嚴格管制,出租人應當服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令,配合相關部門依法采取的措施,不能強行要求承租人搬離。

        4、二房東要求減免租金

        案例:

        某房屋租賃網站以不可抗力為理由要求不支付一個月房租,合法嗎?合同有不可抗力的條款。

        指引:

        對于本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情,國家已明確其屬于《中華人民共和國突發事件應對法》第三條中所稱的“公共衛生事件”,按照“乙類傳染病、甲類管理”方式進行防治。

        考慮到因疫情防控而帶來的交通管制、人員隔離、返工推遲以及開學延期等情況,直接影響了租房需求,《中華人民共和國合同法》第九十四條規定,因不可抗力致使不能實現合同目的,屬于合同的法定解除情形。

        就本案例而言,該房屋租賃網站對本次疫情既不能預見,也不能避免,更不能加以克服,因此,疫情應被認定為不可抗力。

        本案中如果出租人與該房屋租賃網站在合同中設置了不可抗力條款,約定一旦出現不可抗力可解除合同、可減租,則按約定;如果未設置相應條款,只能按法律規定處理,即租賃物無法使用是承租人之風險,無權要求減租。鑒于本次疫情對租房業務的巨大影響,該房屋租賃網站也可與出租人合理確定各方的權利和義務,共同分擔租金損失。

        如果協商不成,該房屋租賃網站還可依據情勢變更原則,向法院起訴要求變更合同。

        《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規定:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。

        5、房東要求漲房租

        案例:

        租房合同到期了,但現在找不到房子,想住到疫情結束后再找房子,可房東要漲房租。

        指引:

        根據《中華人民共和國合同法》第十二條規定,“合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款……(五)價款或者報酬”。

        承租人如事先未與出租人達成以原租金續簽合同的協議,目前合同到期,續簽的租金與租期需由雙方重新協商約定。疫情不屬于出租人不能漲價的法定事由。

        6、出租人清退承租人物品

        案例:

        租房糾紛,房客沒有付房租,也不打算回上海,本打算考慮后續來收拾房子里的東西。房東現在說房客不付房租,要處理房客的東西,合法嗎?疫情對合同有影響嗎?

        指引:

        根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定,“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”;

        第九十二條規定,“合同的權利義務終止后,當事人應當遵循誠實信用原則,根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。

        具體到這一案例,如果出租人要求承租人在合理期限內支付,承租人無正當理由仍然不支付的,出租人可以解除合同;承租人應當為此承擔違約責任,違約責任按照合同約定或按照法律規定。

        合同解除后,承租人應當按照出租人要求在合理期限內交還房屋;如果不能及時交還,出租人應在承租人同意并做好物品保全及保存的情況下,進行房屋的收回;如果承租人不同意出租人收回房屋,鑒于本案中承租人未及時支付房租,出租人可適用《物權法》第230條關于留置權的相關規定。

        作者:張佳

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